Klaas Knot (DNB): hoge huizenprijzen en aandelenkoersen vormen risico

Welke risico's ziet u voor de economie?

In de eerste plaats de toch wel uitbundige aandelenkoersen op de internationale financiële markten. Daar is de vergoeding die beleggers krijgen voor de risico's die ze lopen bijzonder laag, ook al ervaren ze het risico eveneens als laag. Als op een bepaald moment beleggers gaan dat denken die risico's toch hoger zijn, dan zouden de aandelenkoersen wel eens kunnen gaan dalen. 

Verder is er het risico dat 'made in Holland' heet, dat heeft te maken met de woningmarkt. De ontwikkeling van de huizenprijzen is nogal grillig en recent nogal uitbundig en daar kun je je vragen bij stellen. Er is toch weer riskant leengedrag en daar maak ik me zorgen over.

In de derde plaats zijn de klimaatverandering en de effecten die die gaat hebben op de Nederlandse en de internationale financiële sector een risico. Maar dat is meer een risico dat zich over een langere termijn gaat voordoen.

Ziet u de hoge aandelenkoersen als een risico?

Ja, voor zover die hoge koersen ontstaan doordat beleggers verwachten dat de inflatie en de rente tot het einde der dagen op het huidige lage niveau blijven. Ik denk wel dat de huidige inflatiegolf grotendeels tijdelijk is, maar verstandige beleggers houden ook rekening met andere inflatiescenario's.

Vorige week bleek uit de notulen van de ECB (Europese Centrale Bank) dat ze zich zorgen maakt over het risico dat er toch meer inflatie komt dat nu wordt verwacht. Dat zou natuurlijk ook leiden tot andere verwachtingen voor de rente en dat kan leiden tot koersdalingen.

Ik denk dat dat ook is wat we de afgelopen weken al een beetje hebben gezien. Op het moment dat er weer nieuws kwam over een wat hogere inflatie, leidde dat meteen tot koersdalingen op internationale financiële markten.

U noemde de ontwikkelingen op de huizenmarkt een bedreiging van de financiële stabiliteit. Op welke manier?

De huizenprijzen stijgen razendsnel, dat kan niet zo blijven doorgaan. We weten allemaal dat als de huizenprijzen ooit weer zouden dalen, dat dit zou kunnen leiden tot schadelijke neerwaartse spiralen. Als consumenten met hun hypotheek onder water komen te staan, dan kan dat leiden tot een lager consumentenvertrouwen en een lagere economische groei.

Er is nu sprake van riskanter leengedrag door huizenkopers. Er wordt vaak zoveel geleend als kan binnen de bestaande leennormen en huizenkopers lenen weer wat vaker aflossingsvrij. Met andere woorden: de kwetsbaarheden waar huishoudens mee te maken krijgen als de huizenprijzen eventueel gaan dalen, nemen toe.

Verwacht u een kentering op de huizenmarkt?

Dat kan ik niet voorspellen. Voor een deel komen de stijgende huizenprijzen door de lage rente en het rentebeleid van de centrale banken zal uiteindelijk van invloed zijn op de huizenprijzen. Nogmaals, ik denk dat de inflatiegolf grotendeels tijdelijk zal zijn, maar zowel de inflatie als de rente zullen eerder hoger uitpakken dan waar we nu nog vanuit gaan, dan lager.

De lage rente met risico's voor de huizenmarkt en aandelen komt toch deels door u?

Ja, voor een deel is dat zo, maar daarbij wil ik twee kanttekeningen maken. In de eerste plaats stijgen de huizenprijzen in de eurozone met 6,1 procent en in Nederland met 17,8 procent. Dat verschil van 11,7 procentpunt kun je dan toch moeilijk op het conto van de lage rente schrijven. Daarnaast is de rente niet alleen laag door het beleid van de ECB, maar vooral omdat er wereldwijd nu eenmaal meer partijen zijn die willen sparen dan partijen die willen investeren.

Wat zou er moeten gebeuren om de risico's voor de huizenmarkt en beleggers te verminderen?

Waar ik in ieder geval voor wil waarschuwen is de mogelijkheid dat er meer inflatie komt dan de ECB nu denkt. Dat risico is er nu eenmaal en als dat ook echt gebeurt, dan zal er ook een aanpassing van het beleid van de ECB moeten volgen. Het is beter als je ook rekening houdt met minder gunstige scenario's.

Maar hoeveel stimulering heeft de economie nog nodig?

Het monetaire beleid van de ECB wordt vastgesteld op basis van de ontwikkelingen in economie van de hele eurozone. De Nederlandse economie heeft de coronaschade wél ongeveer ingelopen, maar dat is nog niet het geval voor de economie van de hele eurozone. We verwachten dat dat tegen het eind van het jaar het geval zal zijn en daarom denkt de ECB dan ook het noodopkoopprogramma in maart volgend jaar te kunnen beëindigen.

U zei ook dat u klimaatgerelateerde risico's ziet voor financiële instellingen. Hoe werkt dat?

We hebben een stresstest gedaan om te kijken in hoeverre beleggingen in vastgoed gevoelig zijn voor het risico op overstromingen. Die gevoeligheid is er, want er zijn belangrijke vastgoedbeleggingen op locaties die kwetsbaar zijn voor overstromingsrisico's. Dat betekent dat degenen die dat vastgoed hebben, rekening moeten houden met waardevermindering van dat vastgoed en met eventuele reparatiekosten die je krijgt als er zich inderdaad een overstroming voordoet.