Nieuwe minister van Volkshuisvesting wacht monsterklus

In het bijzonder de betaalbaarheid van zowel koop- als huurhuizen staat hoog op de agenda bij kiezers, blijkt uit een recente peiling van onderzoeksbureau I&O Research. Peter Boelhouwer is hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft. RTL Z vroeg hem naar de trends in de partijprogramma's. En de realiteitszin.

Kan een minister van Volkshuisvesting de woningmarkt inderdaad vlottrekken, zoals veel partijen hopen?

"Met onwillige honden is het slecht hazen vangen, dus het zal altijd in overleg moeten. Je blijft dus de medewerking van gemeenten en provincies nodig hebben. De meeste partijen willen wel meer coördinatie vanuit het Rijk en dat er een totaalplan komt. In principe is er nu geen minister die verantwoordelijk is en in de Kamer ter verantwoording kan worden geroepen. Straks wel, dus dat is een goed idee."

"Maar veel hangt af van de bevoegdheden die die minister krijgt. En van hoeveel geld er beschikbaar is. Als een minister tegen de wensen van gemeenten en provincies ingaat moet het Rijk dat ook kunnen financieren."

Een doelstelling van 100.000 woningen per jaar, of 1 miljoen in 10 jaar tijd, zoals sommige partijen voorstellen: hoe realistisch is dat?

"Niet. Dat is heel moeilijk."

Het gaat voor volgend jaar al niet lukken, als je kijkt naar de afgegeven vergunningen.

"En voor het jaar daarna ook niet. Alleen als het aantal bouwvergunning nu fors stijgt kun je op z'n vroegst vanaf 2022 100.000 woningen per jaar halen. En dan heb je dus al een achterstand van 3 jaar.

Het is prima om een richting aan te geven, maar je stelt wel hele hoge doelen. Het is zeer onwaarschijnlijk dat dat lukt."

"Misschien ook omdat er echt enorme bedragen mee gemoeid zijn. Een aantal partijen pleit voor een jaarlijkse investeringsimpuls van rond de 2 miljard euro. Maal tien is 20 miljard. Bijna allemaal willen ze de verhuurderheffing afschaffen, dat is ook zo'n 2 miljard euro per jaar. Nog eens 20 miljard in tien jaar tijd."

"Dan zijn er nog wat kleinere potjes van een paar honderd miljoen. En er moet vooral worden ingezet op betaalbare huisvesting, terwijl het juist de wat duurdere huizen zijn die nieuwbouwprojecten rendabel maken voor ontwikkelaars. En dan tellen we nog niets mee van de duurzaamheidsopgave."

Dat stemt niet optimistisch.

"Er moet een enorme zwaai gemaakt worden. Het gaat echt om heel veel geld, het is de vraag of dat er allemaal goed in zit."

Over huren zijn er meer verschillen: met name linkse partijen willen de huurmarkt aan banden leggen. Wat verwacht u daarvan?

"Het grote risico is dat er minder investeringen in nieuwbouw door beleggers zullen zijn, blijkt uit alle internationale onderzoeken. Dat is de reden waarom de particuliere huursector sinds de jaren '70 vrijwel is weggevallen in de nieuwbouw. Als het voor investeerders niet interessant is om woningen te bouwen voor de verhuur doen ze het niet."

"In Amsterdam en Utrecht doen ze dat wel goed, daar geven ze korting op de grondprijzen. Dus tegenover meer regulering moeten dan subsidies staan."

En zaken als een opkoopbescherming in bepaalde wijken. Dat wil de VVD ook. Of een woonplicht voor huizenkopers, zodat beleggers ze niet kopen voor de verhuur?

"Dat levert niet zo heel veel marktverstoring op. Je krijgt wel wat minder middenhuur en wat meer koopwoningen, maar netto levert het geen extra woningen op. Het is vooral belangrijk dat beleggers in nieuwbouw blijven investeren."

De Partij voor de Dieren is eigenlijk de enige die echt een andere visie heeft gekregen.

"Heel bijzonder is dat. De vorige partijleider Marianne Thieme was nooit zo van het bouwen, daar kon ik mij altijd best aan ergeren. Maar nu wil de Partij voor de Dieren ook 1 miljoen huizen bouwen. In het buitengebied, ook nog. Op landbouwgrond natuurlijk, dat is de truc. Maar toch, het is een hele grote ommezwaai."

Maar de partij heeft ook een andere opvatting over ruimte: het splitsen van woningen, een hypotheek op meer dan twee salarissen, zodat je ook met z'n drieën of zelfs meerdere gezinnen een huis kunt kopen. Zijn dat soort ideeën ook nodig?

"Het is wel nuttig om de bestaande voorraad efficiënter in te zetten. Ik vraag me wel af hoeveel mensen hun huidige huis zouden willen splitsen, maar het makkelijker maken om samen te wonen, bijvoorbeeld voor AOW'ers die nu op hun uitkering gekort worden, is wel verstandig."

Zijn er nog blinde vlekken in de programma's?

"Er is denk ik te weinig aandacht voor tijdelijke woningen. De nood is te hoog om alleen oog te hebben voor de lange termijn. Je kan niet blijven zeggen tegen mensen van 18: je moet 10, 12 jaar wachten op een woning.

Of als je gaat scheiden en je kunt nergens heen. Of als er mensen uit het buitenland hier komen om te werken kun je niet zeggen: je mag hier wel werken, maar je kan nergens wonen. Die komen dan niet meer en dan gaat het ook echt je economie raken."

Interessante baan, minister van Volkshuisvesting.

"Het is een niet te benijden positie. Je krijgt een gigantische verantwoordelijkheid, de opgave is enorm en je zult inderdaad veel kritiek krijgen."