Kantoor steeds vaker gesloopt in plaats van omgebouwd tot woning
De ombouw van kantoren tot woningen stokt, onder meer omdat veel panden in gebruik zijn als tijdelijke huisvesting voor gevluchte Oekraïners. Ook kiezen gemeenten steeds vaker voor sloopnieuwbouw in plaats van transformatie. Dat kan op termijn wel 120.000 woningen opleveren.
Dat blijkt uit nieuw onderzoek van vastgoedadviseur Colliers. De onderzoekers zien grote potentie in sloopnieuwbouw van oude kantoren langs snelwegen, oplopend tot 120.000 appartementen als er in hoge dichtheden wordt gebouwd.
Het nieuws komt op een moment dat de doelstelling van 15.000 woningen per jaar door transformatie, het ombouwen van kantoren tot woningen, voor het derde jaar op rij niet wordt gehaald, aldus een Kamerbrief van minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting).
Gebruik door Oekraïnse vluchtelingen
Dat de 'makkelijke' kantoorpanden al jaren geleden zijn getransformeerd tot woningen waardoor de aanwas door transformatie nu vertraagt, was al bekend. Maar volgens De Jonge zijn er inmiddels nieuwe redenen bijgekomen waarom het maar niet opschiet met het ombouwen van kantoren.
Onder meer de huisvesting van Oekraïners in oude kantoorgebouwen is een verklaring, schrijft de minister. Die panden worden nu verhuurd via de Leegstandswet aan organisaties zoals COA, om vluchtelingen een dak boven het hoofd te geven. Zolang er mensen onderdak vinden op deze locaties, kan hier niet gestart worden met de transformatie tot woningen, zo blijkt volgens de minister uit een rondgang langs diverse gemeenten.
Vorig jaar kwamen er zo’n 9200 transformatiewoningen bij, 400 minder dan het jaar ervoor en nog eens 1300 minder dan in 2021. Dat ligt fors onder de doelstelling van 15.000 nieuwe woningen door transformatie. Vooral het aantal woningen in oude kantoren daalde fors (30 procent) terwijl er juist iets meer appartementen werden gerealiseerd in voormalige zorg- en onderwijspanden.
Eisen te hoog
Een ander probleem is hardnekkiger. Op steeds meer locaties waar oude kantoren staan, wordt gekozen voor nieuwbouw in plaats van transformatie. Dat zit zo: een gemeente komt bij een bestemmingswijziging meestal met een pakket eisen waar het getransformeerde gebouw aan moet voldoen.
Denk aan een minimale hoeveelheid woningen die er moet komen, de betaalbaarheid van de woningen (sociaal, middenhuur) en de voorzieningen zoals winkels of scholen die ingepast moeten worden. Vanwege de woningnood zijn de eisen die gesteld worden zo hoog, dat dit niet meer past in een oud kantoorpand.
Een voorbeeld hiervan is het voormalige ministerie van Sociale Zaken in Den Haag, dat in 2015 verkocht werd aan projectontwikkelaars, waaronder VORM Ontwikkeling. Volgens VORM-ceo Hans Meurs waren de eisen waaraan de renovatie moest voldoen zo hoog, dat sloopnieuwbouw de enige optie was, zei hij vorig jaar in een interview met Architectenweb.
"Er moet voor 120.000 vierkante meter aan woningen, kantoren, horeca, voorzieningen voor de buurt en het naastgelegen ov-knooppunt, een parkeergarage en andere functies worden gerealiseerd", zei Meurs tegen het vakblad. "Dat past binnen geen enkel plan voor behoud van het gebouw, zowel in financieel als ruimtelijk opzicht. We hebben echt alles onderzocht en serieuze gesprekken gevoerd (…) maar we krijgen het niet voor elkaar."
De schattingen van het aantal woningen dat gebouwd kan worden ter vervanging van leegstaande kantoren varieerde de afgelopen jaren. Maar uit nieuw onderzoek van vastgoedadviseur Colliers blijkt dat het potentieel enorm is. Vooral als oude kantoorcomplexen langs snelwegen mee worden genomen in de berekeningen.
Colliers keek niet alleen naar leegstaande kantoorpanden, maar ook naar bestaande kantoren die in waarde dalen, zoals panden buiten de stad in de buurt van snelwegen. Gewilde kantoren liggen tegenwoordig op loopafstand van stadscentra en ov-knooppunten, oude kantoorkolossen langs de snelweg zijn steeds moeilijker te verhuren en hebben bovendien slechte energielabels waardoor hoge investeringen nodig zijn.
Meer woningen door sloop kantoren
Door deze ongewilde kantoren plat te gooien ten faveure van nieuwbouw, ontstaat ruimte voor 60.000 tot 120.000 woningen, zegt Colliers-onderzoeker Madeline Buijs. Zij noemt als voorbeeld de nieuwbouwlocaties Hyde Park in Hoofddorp en Holland Park in Diemen, waar tot wel 200 woningen per hectare worden gerealiseerd op de plek van oude kantoren.
"Meer woonruimte is voor vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars financieel aantrekkelijker, waardoor deze projecten ook sneller van de grond komen", zegt Buijs. "Tegelijkertijd is het makkelijker om voorzieningen in deze nieuwe woonwijken te bouwen, zoals een supermarkt of een gezondheidscentrum."
Volgens Buijs is er gezien de woningnood zeker belangstelling om langs de snelweg te wonen. Zo wordt het kantoorcomplex The Mayor langs de A9 bij Amstelveen momenteel momenteel verbouwd tot luxe energiezuinige appartementen. Het project is volgens betrokken makelaars bijna volledig verhuurd.
Transformatie beter voor milieu
De groeiende belangstelling voor sloopnieuwbouw heeft ook een schaduwkant. Een van de grote voordelen van transformatie is dat het enorm veel CO2-uitstoot bespaart. Een oud pand bijna helemaal klimaatneutraal maken scheelt 30 procent CO2-uitstoot ten opzichte van een nieuw pand neerzetten, blijkt uit onderzoek van de TU Delft.
Ook duurt de realisatie van een transformatieproject vaak veel korter, omdat langlopende bezwaarprocedures die bij nieuwbouw horen niet nodig zijn. Volgens minister De Jonge zijn er voorbeelden bekend waarbij een transformatieproject van een bestaand pand slechts een jaar duurde, terwijl voor nieuwbouwprojecten minimaal 5 jaar tussen het idee en de eerste bewoner zit.
Over de kosten lopen de meningen uiteen. Transformatie kan goedkoper zijn, maar vooral bij kantoorlocaties langs snelwegen zijn geluidsisolerende maatregelen aan de gevel nodig, en die zijn erg kostbaar.