Hogere lonen stuwen huizenprijzen verder omhoog
De huizenprijzen stijgen harder dan verwacht, omdat consumenten hun gestegen lonen hebben gebruikt om duurdere hypotheken af te sluiten. De periode van dalende woningwaardes heeft krap twee jaar geduurd, veel korter dan eerdere perioden met dalingen.
Dat blijkt uit onderzoek van de Rabobank. De economen van de bank verwachten dit jaar een stijging van de huizenprijzen van 6,7 procent, dat is een half procent meer dan de bank eerder verwachtte. Er komt in 2025 nog eens 5,1 procent bij, waardoor een huis eind volgend jaar ruim 30.000 euro duurder is geworden. De prijsdaling die veroorzaakt werd door de gestegen hypotheekrentes is daarmee weer helemaal verdwenen.
"De sterke stijging van de lonen is de belangrijkste oorzaak voor de oplopende huizenprijzen. Daardoor kunnen huizenkopers steeds meer lenen", aldus de Rabobank.
Compensatie inflatie
Veel mensen hebben de afgelopen jaren via cao-akkoorden hun salaris zien stijgen, vooral als compensatie voor de hoge inflatie. De effecten daarvan worden steeds duidelijker zichtbaar op de Nederlandse woningmarkt.
"Inmiddels kunnen potentiële huizenkopers met een inkomen van één of twee keer modaal naar schatting weer meer lenen dan begin 2022, toen de rentes historisch laag waren", schrijven de economen van de bank.
In 2022 en 2023 daalden de huizenprijzen licht. Maar zowel de diepte als de duur van deze 'dip' in de markt hadden veel minder impact dan crises uit het verleden. In mei vorig jaar, het laatste punt van deze dip, waren de prijzen 6,2 procent gedaald ten opzichte van de recordhoogtes uit de jaren daarvoor.
Dat is een veel kleinere daling dan bijvoorbeeld de periode na de financiële crisis (2008-2013) toen huizenprijzen met 21 procent daalden. Ook de crisis van de jaren '80 hakte er flink in, toen daalden de huizenprijzen zelfs met 35 procent en moest er gewacht worden tot 1993 om weer een nieuw record te breken.
Verwachting toekomst
Inmiddels heeft de Europese Centrale Bank aangekondigd dat de rente weer omlaag gaat, maar de verwachting is niet dat dit de huizenprijzen nog verder zal aanjagen. Volgens de Rabobank is deze renteverlaging al langer ingelijst in de actuele hypotheekrentes en verwachten zij dat die rond het huidige niveau zullen blijven schommelen van rond de 4,2 procent. Lenen wordt volgens de bank dus niet per se goedkoper.
Volgens Rabo-econoom Stefan Groot is de enige oplossing snel en veel bijbouwen. "De nieuwbouw opkrikken is het grote achterliggende probleem. De woningmarkt trekt aan door stijgende lonen, maar als er niet genoeg aanbod is, leidt die extra leenruimte één-op-één tot hogere huizenprijzen."
Het tekort op de woningmarkt bestaat uit ongeveer 400.000 woningen. Het doel van het kabinet is om er 100.000 huizen per jaar bij te bouwen, maar dat doel wordt al jaren niet gehaald.
