'Overheid medeschuldig aan wooncrisis door hoge belastingdruk op nieuwbouw'
De overheid zelf is een van de hoofdschuldigen van de crisis op de woningmarkt. Belastingen halen veel geld uit de woningmarkt, waardoor het beleggers en woningcorporaties maar niet lukt om 100.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen. "Er wordt heel veel geld aan de woningmarkt onttrokken."
Daarvoor waarschuwt woningmarkt hoogleraar Peter Boelhouwer (TU Delft) bij de presentatie van de RTL Z Huizenindex. De index is terug op oude records na aanhoudende prijsstijgingen in 2024 en door een groeiend aanbod, vooral in de tweede helft van het jaar. Er werden vorig jaar ruim 19 procent meer transacties afgehandeld, zo'n 35.000 tot 40.000 woningen. Dat is voor het eerst in jaren.
'Inkomsten verhuurders naar de belastingdienst'
Het gaat vooral om wat kleinere voormalige huurappartementen die massaal te koop worden gezet. Deels door de invoering van de Wet betaalbare huur, deels door andere maatregelen die de laatste jaren zijn genomen om het beleggen in woningen onaantrekkelijk te maken.
"Het heeft vooral te maken met de fiscale behandeling van huurwoningen", zegt Boelhouwer. "In de markt zegt men wel dat iets van 80 procent van de huurinkomsten naar de Belastingdienst moet. In combinatie met de gestegen rente gaat dat natuurlijk niet goed."
Huurders werden eruit gezet, die koopwoningen kwamen op de markt. Door het hogere aanbod stabiliseerde de prijzen van appartementen een beetje. Goed nieuws voor starters die er de laatste jaren niet tussen konden komen. Maar hier tempert Boelhouwer de vreugde.
Rijke starters profiteren
Volgens hem zijn het vooral vermogende starters die hun slag hebben geslagen. "We weten dat het gemiddeld inkomen van starters de afgelopen maanden rond de 81.000 euro lag met 50.000 euro eigen geld. Het zijn de beter verdienende starters die nu toegang krijgen tot de woningmarkt, de lagere middeninkomens zijn het kind van de rekening."
De overheid moet het initiatief nemen om de woningmarkt weer aan te jagen, net zoals in de tijd van de wederopbouw (jaren ’50) en de bouw van de VINEX-wijken (jaren ’90), zegt Boelhouwer. Maar dan moet er wel serieus geld naar de woningmarkt. De vijf miljard euro die deze kabinetsperiode beschikbaar is om bestaande woningbouwprojecten rendabel te maken is niet genoeg.
'Financiën aan zet'
Volgens Boelhouwer is niet alleen minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting) maar vooral ‘het ministerie van Financien aan zet’. Want daar wordt jaarlijks veel geld uit de woningmarkt gehaald.
Door de vennootschapsbelasting zijn woningcorporaties jaarlijks ruim een miljard euro huurpenningen kwijt die ze niet kunnen investeren in nieuwbouw of verduurzaming. Daarnaast levert de overdrachtsbelasting jaarlijks tussen de 3,5 en 4,5 miljard euro op waardoor beleggers liever in het buitenland investeren.
Die wordt per 2026 verlaagd van ruim 10 procent naar 8 procent, maar dat is volgens Boelhouwer nog steeds hoog.
"De politiek is niet bereid om fundamentele keuzes te maken", zegt Boelhouwer. "Beleggers zijn terughoudend en woningcorproraties zitten tegen maximum aan. Dat betekent dat je bijvoorbeeld de vennootschapsbelasting moet aanpassen. Nederland is uniek door daar zoveel geld mee te onttrekken uit de woningmarkt."