Zweedse huizenprijzen al 14 procent gedaald: voorbode voor Nederland?
Waar de huizenprijzen in veel landen onder druk staan, gaat het in Zweden momenteel wel erg hard. De gemiddelde prijs voor een huis ligt daar nu 14 procent lager dan eerder dit jaar. En de bodem is nog niet in zicht. Hoe kan dat en is het wellicht een voorbode voor Nederland?
Jarenlang stegen de Zweedse huizenprijzen hard. Er was geen gebrek aan goedkope financiering en er was - net als in Nederland - een gierend gebrek aan woningen.
Zo ontstond een heuse woninghausse. Tussen 2012 en 2021 werd een huis in het Scandinavische land gemiddeld bijna 90 procent meer waard. Zelfs gecorrigeerd voor de inflatie was dat nog altijd ruim 70 procent. En dus werd er geregeld hardop gesproken over een mogelijke vastgoedzeepbel.
Kantelpunt
Dit voorjaar was het kantelpunt daar. Sinds april lijken de Zweedse huizenprijzen in een vrije val beland, en daalt de prijs iedere maand verder. De prijzen zijn vanaf de piek al met 14 procent gedaald en economen verwachten dat dat ze uiteindelijk met meer dan 20 procent kunnen dalen. Het is iets wat makelaars dagelijks merken, vertelt de Zweedse makelaar Emma Holst tegen Bloomberg. "Je verkoopt niet elke woning na de eerste bezichtiging, zoals vroeger."
De daling kan niet los worden gezien van het Zweedse rentebeleid. De rap opgelopen inflatie maakte het leven in Zweden al een tijdje peperduur. En dus besloot de Riksbank, de centrale bank van Zweden, om in te grijpen met een aantal stevige renteverhogingen die hoger waren dan menig econoom had voorspeld.
Je hebt niet alle cookies geaccepteerd. Om deze content te bekijken moet je deaanpassen.
Die gestegen rente heeft de nodige consequenties. Het maakt niet alleen het afsluiten van een hypotheek duurder, ook de woonlasten van veel huizenbezitters stijgen fors. "In Zweden hebben veel mensen een hypotheek afgesloten met een variabele rente", zegt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. "Als de rente dan oploopt, merk je dat meteen in je maandelijkse lasten. Het is een heel risicovol systeem."
'Zeer kritisch'
Daar komt nog eens bij dat veel Zweden hun hypotheek voor een deel aflossingsvrij hebben afgesloten. Boelhouwer: "Als je dan deels niet aflost, terwijl je maandelijkse lasten zijn gebaseerd op die hele lage rente, en vervolgens die rente zo hard stijgt. Dat is zeer kritisch."
Die dubbele klap van duurdere consumentenprijzen en tegelijktijdig hogere maandlasten, zorgt ervoor dat veel Zweden de hand op de knip houden. Doordat ook de werkloosheid oploopt, verwacht de Zweedse overheid dat het land begin volgend jaar in een recessie belandt.
Voorbode voor Nederland?
Wat de Zweedse vastgoedmarkt nu overkomt, is wellicht een voorbode voor veel andere Europese landen, zei de Zweedse bank Nordea eerder dit jaar. Hoe zit dat in Nederland? Na jaren van steeds harder stijgende huizenprijzen verwacht de Rabobank een daling volgend jaar.
Voor dit jaar rekent de bank nog op een prijsstijging van gemiddeld bijna 14 procent. Maar volgend jaar dalen de huizenprijzen in Nederland met gemiddeld 3 procent, verwacht Rabobank.
Volgens hoogleraar Boelhouwer is dat nog voorzichtig ingeschat. "Ik verwacht geen extreme prijsdaling zoals in Zweden, maar een verdere daling van 5 tot 10 procent zit er de komende kwartalen wel in."
"De onzekerheid is heel groot."
Hoezeer ook hier de huizenprijzen zakken, is sterk afhankelijk van bijvoorbeeld de uitkomst van de oorlog in Oekraïne, die voor een energiecrisis en daarmee hogere inflatie heeft gezorgd.
Maar ook het aanbod is van groot belang. Hoeveel huizen worden er bij gebouwd? Blijft de krapte zo groot? En welke gevolgen heeft de aangekondigde regulering van de middenhuur, die huurprijzen moet beteugelen? Als beleggers door die nieuwe regels geen rendement meer maken, zullen zij binnenkort mogelijk meer huizen te koop zetten. Wat weer een effect heeft op de huizenprijzen.
Boelhouwer: "De onzekerheid is door al deze factoren heel groot. Het is nog nooit zo moeilijk geweest om het goed te voorspellen als nu."