Waarschuwing: 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar, dat gaat niet lukken

Het zogenoemde 'aantal gereedmeldingen' – dat is het aantal nieuwbouwwoningen dat wordt opgeleverd – ligt in 2023 op 70.000 en in 2024 op 68.000 woningen, zo blijkt uit nieuwe prognoses van het EIB. Daar komen dan jaarlijks 5000 omgebouwde winkel- of kantoorwoningen bij en 10.000 woningen die in de plaats komen van woonruimte die gesloopt wordt.

De teller blijft daarmee steken op ongeveer 85.000 woningen per jaar. Daarmee neemt het woningtekort verder toe, in plaats van af, want de vraag naar woningen stijgt sneller dan het aanbod. Ook na 2024 blijft het aantal nieuwbouwwoningen achter bij de 100.000 per jaar die het kabinet wil, stelt het EIB.

Steeds hogere bouwkosten

Eén van de oorzaken die maken dat nieuwbouw stagneert zijn de bouwkosten. Die zijn door gevolgen van de oorlog in Oekraïne sterk opgelopen. Zo werd vorig jaar energie schaars en 100 procent duurder. Mede hierdoor stegen ook de prijzen voor hout en staal, met 30 respectievelijk 50 procent.

Ook de financieringslasten van nieuwbouwwoningen nemen toe. Om nieuwbouw te financieren wordt vaak geld geleend, tot zo'n 70 procent van de bouwkosten. De rente die hiervoor betaald moet worden, is gestegen van 2 tot 5 procent, schat het EIB.

Een paar jaar geleden vormden de stijgende materiaal- en financieringskosten niet zo'n probleem. Projectontwikkelaars berekenden deze kosten relatief eenvoudig door aan de consument door middel van hogere verkoopprijzen. Woningzoekers konden deze hogere prijzen makkelijk betalen, door de lage hypotheekrente die lenen goedkoop maakte.

Maar de hypotheekrente is in een jaar tijd ook gestegen. Dat maakt dat de 498.000 euro die een huishouden nu nodig heeft om een doorsnee nieuwbouwwoning te kunnen kopen zorgt voor een maandlast van 1423 euro, alleen aan rente. Een jaar geleden kostte zo'n zelfde woning nog 466.000 euro en door de lagere hypotheekrente was je daar 'maar' 524 euro voor kwijt.

Dure nieuwbouwhuizen zijn een probleem, legt Sam Trompert in onderstaande video uit:

De betaalbaarheid van een nieuwbouwwoning is dus enorm verslechterd. En de kosten om de woning te bouwen, zijn flink gestegen. Het leidt bij een onbekend aantal projecten tot vertraging en zorgen.

Zo is in Utrecht de bouw vertraagd van 150 huur- en koopwoningen op het Smakkelaarsveld, tussen het Centraal Station en de binnenstad. Hier had na de bouwvak van 2022 al gestart moeten worden met de bouw, maar volgens de gemeente hebben gestegen bouwkosten en de complexiteit van de bouwlocatie – tussen spoor, tram- en busbanen – voor uitstel gezorgd.

In Oisterwijk zijn zorgen over de financiële haalbaarheid van 77 woningen in Beekdal Park. Volgens de gemeente zelf is van vertraging nog geen sprake. Maar in raadstukken wordt het risico genoemd dat 'bouwkosten harder stijgen dan de woningprijzen'. "De kans hierop is, gezien de huidige geopolitieke ontwikkelingen en stijgende rente, reëel."

'Ontwikkelaars niet geïnteresseerd'

Hierdoor bestaat de kans dat 'ontwikkelaars niet geïnteresseerd zijn' om de plannen verder te ontwikkelen, 'omdat de risico's niet opwegen tegen de winst en marge in het bouwproject'. Het zijn geluiden die door verschillende brancheorganisatie worden herkend. Maar er over praten doen de ontwikkelaars liever niet.

De Jonge: 'Samen blijven optrekken'

Minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening blijft vasthouden aan de planning van 900.000 woningen in de periode tot en met 2030. Hij realiseert zich dat de economische omstandigheden niet makkelijk zijn, zegt hij in een reactie.

"Maar we gaan er vanuit dat we het afgelopen jaar het doel van 80.000 woningen hebben gehaald en daarmee de eerste stap hebben gezet. Belangrijk verschil met de vorige crisis in de woningbouw, is dat het Rijk nu samen met provincies, gemeenten en marktpartijen hard aan de slag is om plannen te maken, locaties te zoeken en afspraken te maken in woondeals. Vanwege de moeilijker economische omstandigheden is het belangrijk dat we samen blijven optrekken."

Oproep

Is jouw nieuwbouwwoning ook vertraagd of een stuk duurder geworden, dan horen we graag jouw verhaal. Dat kan via rene.lukassen@rtl.nl