Is overbieden op een koopwoning nog nodig eind 2023?

In de negen maanden voorafgaand aan april 2023 vertoonde de huizenmarkt een opmerkelijke daling in prijzen. Daarna stegen de prijzen met 2,8% en kostte een huis gemiddeld €410.000. Wie in juli, augustus of september een huis kocht was daar gemiddeld €422.000 voor kwijt, een stijging van 1,7%. Korné Pot, eigenaar van Libero Aankoop, de grootste aankoopmakelaar van Nederland, maakt zich zorgen dat de zaken de verkeerde kant op gaan: “We zien in de gegevens van het kadaster dat alle cijfers toenemen, ook die van het overbieden. Zeker voor 'de pechgeneratie' zijn huizen niet meer te betalen.”

Meerdere factoren spelen rol in de stijging

De Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) geeft aan dat er meerdere redenen aan te wijzen zijn voor de stijgende verkoopprijzen. Allereerst zorgt het dalende woningaanbod bij een toenemende vraag voor prijsdruk. Daarnaast spelen ook de sterk stijgende lonen een rol. Men kan daardoor meer lenen, wat leidt tot een gedeeltelijke compensatie van de stijgende rente en inflatie. “Ook daalt het aantal inwoners per huis”, voegt Pot toe. “Gezinnen worden steeds kleiner en het aantal scheidingen neemt toe. We hebben meer inwoners dan ooit, maar de gezinnen zijn kleiner dan ooit. Dat betekent dat we meer huizen nodig hebben. Momenteel zijn dat er zo’n 400.000 te weinig. Politieke beslissingen zoals het afnemende aantal vergunningen die verleend worden en migratie spelen ook mee.”

Vaker overboden

Pot wijst erop dat er momenteel weer vaker wordt overboden: “Een aantal maanden geleden bleek dat er in 25% van de gevallen écht moest worden overboden. Inmiddels is dat percentage veranderd in 35%”. Hij geeft aan dat er wel goed te voorspellen valt wanneer overbieden nodig is om de woning daadwerkelijk in handen te krijgen. Zo is het aan te raden om het bod te verhogen bij woningen die nog maar kort te koop staan, waar wel veel interesse naar is. Ook huizen op populaire locaties vereisen een hoger bod dan de vraagprijs. En alhoewel er bij kluswoningen vaak nog onderhandelruimte is, ontkom je tenslotte niet aan overbieden bij woningen die helemaal ‘af’ zijn. “Van die 'VT-wonen-achtige huizen', met perfecte inrichting”, grapt Pot.

De prijsklasse en regio van een woning spelen volgens de makelaar een rol bij het overbieden. “Bij betaalbare woningen voor starters is de concurrentie zó hoog dat er vrijwel altijd wordt overboden. Als je in de provincie een woning uitzoekt voor onder de €500.000, is het inmiddels zeldzaam dat er wordt overboden. In Amsterdam ligt die grens eerder op €700.000”, legt Pot uit.

De kunst van het duale bod

Bij Pots makelaarskantoor wordt er momenteel veel gewerkt met het uitbrengen van een ‘duaal bod’. Hierbij wordt er een bod gedaan waarbij je de verkoper twee opties biedt: een hoger bod mét voorbehoud van financiering, of een lager bod zónder voorbehoud van financiering. “De ene verkoper wil zekerheid dat de verkoop doorgaat, de ander kiest voor het hoogste bedrag. Het is en blijft een gok naar welk van de twee opties de verkoper op zoek is, omdat makelaars dat niet door laten schemeren. Bij een duaal bod vergroot je je kans om 'raak te schieten'", aldus Pot.

En dat er veel raak wordt geschoten door middel van een duaal bod, is volgens hem terug te zien in de praktijk. "Het werkt fantastisch. Uiteraard hangt het van het profiel van de klant af of we ze adviseren om te overbieden, maar als je écht graag een woning wil hebben moet je het tegenwoordig eigenlijk wel doen."

Toekomst

Uitspraken doen over de nabije toekomst van de woningmarkt vindt Pot lastig: “De woningmarkt is niet te voorspellen. In 2020 zeiden alle experts dat de woningmarkt in ging storten, maar de prijzen waren nog nooit zo hard gestegen als toen. Je zou echter wel zeggen dat de stijging van de prijzen op een gegeven moment niet langer door kan gaan.” Wat hij kopers in ieder geval aanraadt is om te kopen als het kan, mits je er langer dan 5 jaar wil wonen. “Dan bouw je tenminste nog waarde op.”