Huizenmarkt in 20 jaar geëxplodeerd: zo veel steeg de prijs in jouw regio

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, schetst het algemene beeld van de afgelopen twintig jaar. "Je hebt in feite acht jaar lang prijsstijgingen gehad van drie tot vier procent per jaar", zegt hij. Na een flinke terugval door de crisis in 2008, werden de huizen vanaf 2013 weer duurder. "In de praktijk zit je dan nog steeds in de plus."

Bekijk hoe hard de huizenprijzen de afgelopen 20 jaar in jouw regio zijn gestegen (tekst loopt door onder kaart):

Hypotheekrenteaftrek drijft prijs omhoog

Een belangrijke factor voor de reuring op de woningmarkt was de discussie rondom de hypotheekrenteaftrek, vertelt Philip Bokeloh, woningmarkteconoom bij ABN Amro.

Het kabinet heeft besloten de aftrek dit jaar verder te beperken. In 2001 werd daarvoor al de eerste stap gezet. Sinds die tijd is de maximale periode voor hypotheekrenteaftrek 30 jaar. "Dus als je toen een woning hebt gekocht, mag je in 2031 geen hypotheekrente meer aftrekken."

Ook andere trends dreven de prijs op, zegt hij. "Mensen konden op basis van twee inkomens lenen en aflossingsvrije hypotheken werden populair. Veel meer mensen konden een huis kopen, waardoor het woningbezit steeg." 

Trek naar de steden

Volgens Bokeloh zijn de huizenprijzen ook gestegen door de dalende rente en de inflatie, in gang gezet door het monetaire beleid vanaf de jaren '80. 

Verder verandert Nederland van een industriële economie naar een kenniseconomie. "Dat thema speelt al een eeuwigheid", zegt Bokeloh. "Medewerkers gaan vaak naar universiteiten en hogescholen, die in steden zitten. Daar trekken bedrijven weer naartoe voor personeel. Daardoor is de vraag naar woningen groter in stedelijke gebieden zoals de Randstad."

We wonen vaker alleen

Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat het aantal eenpersoonshuishoudens flink is gegroeid. Volgens Bokeloh komt dat enerzijds doordat mensen het simpelweg prettiger vinden om alleen te wonen. "Anderzijds omdat er door de vergrijzing meer ouderen bijkomen, die soms noodgedwongen door het overlijden van hun partner alleen wonen."

Starters hebben het steeds moeilijker gekregen in hun zoektocht naar een huis. Vanaf 2013 mag je niet meer dan 100 procent van de waarde van je huis lenen. Dat was 106 procent. De Nederlandsche Bank probeert daarmee de schulden van Nederlanders te verlagen.

ING-econoom Marten van Garderen tekent de gevolgen voor starters uit: "Zij hebben geen overwaarde en moeten andere kosten zelf betalen. Dat betekent langer wachten met instappen op de woningmarkt, want starters moeten dat geld eerst bij elkaar sparen."

Friesland en Zeeuws-Vlaanderen opvallende stijgers

Nog boven Rotterdam, Den Haag en Utrecht zijn de huizenprijzen de afgelopen twintig jaar het hardst gestegen in Zeeuws-Vlaanderen (met 104 procent) en Friesland (102 procent). Volgens woningmarkthoogleraar Boelhouwer zijn de huizenprijzen in Zeeland tijdens de crisisjaren veel minder gedaald dan in de rest van het land. Dat komt door onze zuiderburen: "In Zeeland wonen naar verhouding veel mensen uit België, die komen uit Brugge, Gent en Antwerpen. Belgen wonen graag op het platteland."

Korte dip door Belgische interesse

Chris van den Branden van Brandax Makelaardij, actief in Zeeuws-Vlaanderen, zag in 2010 een dip in de Zeeuwse woningmarkt. Het jaar erop kwam 'een grote stroom uit België'. "Dat is redelijk snel gegaan, het heeft geen jaren nodig gehad."

De stroom bleef constant, voor zowel koop- als huurwoningen. Van den Branden schat dat 40 tot 50 procent van zijn kopers uit België komt. "Op een gegeven moment kregen we haast meer Belgen dan Nederlanders als klant." Door de extra vraag uit België, stegen de prijzen van het aanbod.

Huizen worden in België weliswaar groter gebouwd maar zijn relatief een stuk duurder dan in Nederland, zegt de makelaar. "Dat horen we van mensen daar." Ook de bijkomende kosten voor bijvoorbeeld de notaris zijn laag. "Veel Nederlandse mensen brengen hun kinderen ook naar Belgische scholen dus het sociale leven overlapt."

'Verzot op de Nederlandse mentaliteit'

Franky en Mia Lagaert zijn twee van die Belgische kopers. Stiekem zijn ze 'verzot op de mentaliteit van de Nederlander'. "We komen net van de bouwmarkt, jullie hebben koffie daar! Dat hebben we in België niet, dat vinden we erg leuk." 

Hoewel ze niet specifiek voor de lage huizenprijs zijn gekomen, hielp het wel mee in de keuze. "In oktober zijn we verhuisd." Ze werken allebei in België, maar de afstand is niet zo'n probleem. "We zijn allebei ongeveer 40 minuten onderweg."

Voor een soortgelijk huis zouden ze in België tussen de 25.000 en 35.000 euro meer kwijt zijn, zeggen ze. "De notariskosten zijn ook veel lager, ik denk zo'n tien procent ten opzichte van België. Andere dingen zoals een auto zijn in Nederland wel duurder, maar uiteindelijk komen we ongeveer hetzelfde uit."

Friesland en het waterbedeffect

ING-econoom Marten van Garderen denkt dat het waterbedeffect een oorzaak kan zijn van de stijgende huizenprijzen in Friesland: "Dat houdt in dat de prijsstijgingen van woningen steeds verder van de Randstad af komen."

Het is logisch dat de meest gewilde plekken zichzelf als eerste uit de markt prijzen, zegt Van Garderen. "Na de crisis begonnen de sterke prijsstijgingen eerst in Amsterdam, en nu zie je de meest recente stijgingen aan de randen van het land, zoals in Friesland." 

Omdat de NVM de Waddeneilanden ook bij de regio Leeuwarden en omstreken telt, kan volgens hoogleraar Boelhouwer de schaarste aan huizen daar ook nog een rol spelen.

ING-econoom Bokeloh denkt verder dat op regionaal vlak sommige steden trekpleister kunnen zijn, zoals Leeuwarden. "De overheid heeft vanwege de werkgelegenheid destijds ook geïnvesteerd in lokale voorzieningen, waardoor bedrijven en dus mensen naar de regio zijn getrokken."