Je nieuwe huis staat in de steigers; wanneer moet je je huidige huis verkopen?

Coronacrisis of niet, de woningmarkt draait als een tierelier. Dat was de boodschap van makelaarsvereniging NVM gisteren. 'Onheilsprofeten', noemt NVM de bankeconomen die een daling van de huizenprijzen voorspellen.

Maar wat heb je aan deze welles-nietesdiscussie als je weet dat je huis binnen nu en een anderhalf jaar verkocht moet zijn? Kopers van een nieuwbouwwoning hebben nu een dilemma: snel verkopen of wachten.

Eén huis, twee huizen of geen huis

Als je nieuwe huis nog lang niet opgeleverd wordt, heb je tot die tijd wel een dak boven je hoofd nodig. Maar welk dak?

Kies je voor zekerheid, dan verkoop je zo snel mogelijk je huidige huis en ga je tijdelijk huren. Het zou zonde zijn als je volgend jaar tienduizenden euro’s minder krijgt voor je huis. Als je het nog verkocht krijgt. Met twee huizen blijven zitten, dat wil je al helemaal niet.

Tijdelijk huren is duur

Daar staat tegenover dat je tijdelijk ergens moet huren en daar zitten grote nadelen aan. "De kans bestaat dat het je veel geld kost", zegt econoom Nic Vrieselaar van de Rabobank, die de woningmarkt onderzoekt.

Stel dat je bang bent dat je huis volgend jaar 20.000 euro minder waard is, maar de komende maanden ben je wel 15.000 euro aan huur kwijt. Heeft het dan veel zin om twee keer te verhuizen, vraag hij zich af. "Ook dat kost geld."

Persoonlijke keuze

"De een zegt: ik zie het wel. De ander kan er niet van slapen. Niemand kan zeggen we je het allerbeste kunt doen", reageert woordvoerder Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis. De keuze is volgens hem heel persoonlijk.

Zoek je voor je hele gezin een huurhuis in de buurt van de school van de kinderen, of ben je met z'n tweeën en is het ook geen ramp om een jaartje in een minder leuke wijk te wonen? "En je moet maar net een huurhuis zien te vinden", zegt Vrieselaar. Je neemt dus een risico. "Maar het is nu misschien iets makkelijker, omdat veel Airbnb’s en expats weg zijn."

Dalende prijzen

Niemand kan in de toekomst kijken, maar het is aannemelijk dat de huizenprijzen gaan dalen. Vrieselaar verwacht namelijk dat de enorme druk op de woningmarkt afneemt.

De afgelopen jaren was het zo dat doorstromers eerst een nieuw huis kochten, voordat ze hun huidige huis in de verkoop zetten. Op die manier waren er tijdelijk eigenlijk twee huizen van de markt onttrokken. In een normale situatie zorg je dat eerst het ene huis verkocht is, voordat je iets nieuws koopt. "In zo'n situatie bestaat het risico dat er heel veel aanbod bij komt."

Starters kunnen afhaken

Verder kan het zijn dat een deel van de starters de zoektocht naar een eerste koopwoning staakt. Zeker als ze werken in een sector die nu al hard wordt geraakt, zoals de horeca. "Misschien houdt de crisis zo lang aan, dat ook mensen met een vast contract hun baan verliezen", aldus Vrieselaar.

Daar staat dan wel tegenover dat een koopwoning vaak lagere maandlasten met zich meebrengt dan een huurwoning, waardoor kopen ook in economisch ongunstige tijden interessant blijft. "De verwachting is dat de rente niet enorm gaat stijgen."

Toekomstige woonlasten

Je huidige huis verliest dus naar alle waarschijnlijkheid waarde. Hoe problematisch is dat bij de financiering van je nieuwbouwwoning? "Tijdens de vorige crisis zijn de prijzen in een jaar met 7 procent gedaald", vertelt Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).

Het gaat bij een woning van 300.000 euro dan om 21.000 euro verlies. Heb je dat bedrag heel hard nodig om je overbruggingskrediet af te betalen? Of om überhaupt de hypotheek van je nieuwbouwhuis sluitend te maken? Dan is het aan te raden om je huidige huis snel te verkopen.

Maar kun je met een iets lagere opbrengst ook nog prima je nieuwe huis betalen, dan hoef je niet per se nu al te verkopen. "Ik denk dat veel mensen blijven zitten", zegt Van Hoek. "Uit je huis weg, spullen ergens opslaan, een nieuwe woning huren. Dat is wel een hoop ongemak."

Woningmarkt is veranderd

Het verschil met de vorige crisis is dat veel woningen onder water kwamen te staan. Dat houdt in dat de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van een woning. Wie zo’n huis verkoopt, blijft met een restschuld achter.

Inmiddels hebben we niet meer massaal zo’n hoge hypotheekschuld. De aflossingsvrije hypotheek is door fiscale regelingen uit de gratie. "Je hebt dus al een flink stuk afgelost", zegt André de la Porte.

Ook konden we toen nog meer lenen dan het huis waard was. Nu mag dat niet meer. Daarnaast is de rente nu laag. Toen de vorige crisis uitbrak was die juist hoog.

'Enorm lastige vraag'

Dat neemt niet weg dat je het risico loopt om volgend jaar tijdelijk met twee huizen, en dus twee hypotheken, te zitten. Slaap je daar nu al slecht van? Dan is snel verkopen geen gek idee.

Heb je geen zin om extra te verhuizen en kun je je nieuwe huis hoe dan ook prima betalen? Dan kun je prima nog een jaartje wachten met het bellen van een makelaar. "Maar het blijft een enorm lastige vraag. Het is gewoon ontzettend onzeker", besluit Vrieselaar.