Belegging in Amsterdamse woning levert minder op
Beleggers die een woning in Amsterdam kopen en het vervolgens verhuren, hebben hun rendement zien teruglopen. Dat heeft een negatief effect op de huizenprijzen in Amsterdam, zegt ING Bank in een analyse.
De gemiddelde huurprijs per vierkante meter van huurwoningen in de vrije sector in Amsterdam is gedaald, terwijl huizenprijzen juist zijn gestegen, aldus Mirjam Bani, huizenmarkteconoom van ING Nederland.
Lagere inkomsten op een belegging die duurder wordt, levert een lager rendement op.
Huren
De huren in de Amsterdamse vrije huursector dalen al sinds de tweede helft van 2019, aldus Bani. Tussen het vierde kwartaal van dat jaar en het vierde kwartaal van 2020 was er sprake van een krimp van in totaal 6,1 procent.
Dat komt in de eerste plaats door de forse toename van de huren met bijna 26 procent tussen 2014 en 2019. Die zorgde weer voor minder vraag naar huurwoningen, wat de huurprijs drukt. Daar overheen kwam de coronacrisis, waardoor er minder expats in de stad waren en dat zorgde voor nog minder vraag, schrijft Bani.
Huizenprijzen
Tegenover lagere huren, staan hogere huizenprijzen. In het vierde kwartaal van afgelopen jaar waren huizen in Amsterdam gemiddeld 3,5 procent duurder dan een jaar eerder.
Beleggers hadden wel het voordeel dat de hypotheekrente daalde. Dat heeft uiteraard een positief effect op het rendement. Maar het was niet genoeg om de lagere huren en hogere huizenprijzen te compenseren.
Directe rendement
Als gevolg van de lagere huren en de duurdere huizen daalde het directe rendement op een gemiddelde Amsterdamse woning van 3,9 procent in het vierde kwartaal van 2019 tot 3,5 procent een jaar later.
Het directe rendement zijn de huuropbrengsten (de huurprijs min kosten voor rente, onderhoud en eventueel beheer) gedeeld door de prijs die een woning kostte (inclusief onder meer overdrachtsbelasting en notariskosten).
Door de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers per 1 januari van dit jaar van 2 naar 8 procent zal het directe rendement van huizenbeleggers in Amsterdam verder afnemen tot 3,1 procent, denkt Bani.
Als de huren dalen, dan heeft dat een drukkend effect op de huizenprijzen, aldus Bani. Beleggers zullen immers juist minder willen bieden voor huizen als hun rendement vermindert.
Daling?
Of de huizenprijzen in Amsterdam zullen gaan dalen, of dat het blijft bij een neerwaarts effect door beleggers, dat heeft Bani niet berekend. Daarbij spelen immers meerdere factoren een rol. Beleggers zijn namelijk niet de enige kopers in de markt.
Huizen in Amsterdam zijn nu wel al minder betaalbaar dan in de rest van Nederland, daar komt het lagere rendement voor beleggers nog eens bovenop, zegt ze.
Wat in ieder geval ook niet helpt is dat er nog meer ongunstig nieuws aan komt voor woningbeleggers. Zo is er een plan dat een stokje moet steken voor beleggers die huizen kopen en er niet zelf in gaan wonen. Verder mogen in 2021 de huren van vrije sectorwoningen met niet meer dan 2,4 procent stijgen.