Verkoopgolf van huurwoningen dupeert studenten
Huurwoningen worden nog altijd grif verkocht, in totaal deden verhuurders vorig jaar ruim 53.000 huizen van de hand. Het gat wordt deels opgevuld door nieuwbouw, maar studenten en woningdelers komen in de knel. "Door de opeenstapeling van regels en belastingen willen de meeste verhuurders overal vanaf."
De hausse aan woningverkopen door de Wet betaalbare huur en andere regels is voorlopig nog niet voorbij. In de laatste maanden van 2024 werden ruim 20.000 voormalige huurwoningen verkocht.
Dat is een duidelijke versnelling ten opzichte van de rest van het jaar toen er ongeveer 10.000 woningen per kwartaal werden verkocht. Dat meldt het Kadaster, die de verkoop van huurwoningen in de gaten houdt in opdracht van minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting).
In totaal zijn er vorig jaar 53.275 huurwoningen verkocht, 71 procent meer dan in 2023. Die woningen kwamen vaak terecht bij starters die eindelijk een kans kregen om er tussen te komen op de woningmarkt.
Vaak ging het ook nog eens om relatief betaalbare woningen, omdat verhuurders vooral kleine en slecht geïsoleerde ‘opknappertjes’ van de hand doen. Een voormalige huurwoning kostte gemiddeld 338.000 euro, terwijl starters op de reguliere woningmarkt gemiddeld 380.000 euro kwijt waren.
Ook studentenhuizen en appartementen waar vrienden of huisgenoten samenwonen, vooral in de grote steden, zijn steeds minder aantrekkelijk voor verhuurders. Vaak werden deze huizen verhuurd voor een hoge prijs die door invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli niet meer is toegestaan. Zodra de huurder vertrekt, komt er dus geen nieuwe huurder in maar gaat de woning in de verkoop.
Vaak studentenhuizen
Hier komt bij dat tijdelijke contracten inmiddels verboden zijn en dat ook de belastingen op huurwoningen zijn verhoogd, waardoor vooral particuliere beleggers met een paar huurwoningen als pensioenvoorziening ermee stoppen.
Studentenhuizen, waar bewoners vaak tijdelijke contracten hadden, worden nu als eerste geraakt door de verkoopgolf. Bovendien moet die woonvorm bij meer dan 2 personen aan allerlei extra eisen voldoen, waardoor verhuurders dat niet meer zien zitten.
Maar er zit ook goed nieuws in de cijfers die het Kadaster vandaag aanlevert. Zo ligt het aantal woningen dat verhuurders hebben aangekocht ook veel hoger dan in de afgelopen jaren. Dat komt vooral door nieuwbouw.
Beleggers
In het laatste deel van 2024 kwamen er bijna 10.000 nieuwbouwwoningen bij voor de verhuur, grotendeels gekocht door investeerders zoals pensioenfondsen en beleggers. Het is voor het eerst in jaren dat er in een kwartaal zoveel huurwoningen zijn bijgebouwd.
Dat komt vooral door de gedaalde rente, maar ook door de stimulerende maatregelen in de Wet betaalbare huur, waardoor beleggers voor nieuwe goed geïsoleerde huurhuizen een hogere huur mogen vragen. Die woningen komen wel vaak in de vrije sector terecht, waar hoge huren gevraagd mogen worden.
Verantwoordelijk minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting) heeft altijd gezegd dat zij ingrijpt als er teveel huurwoningen verkocht worden. In een reactie geeft de minister aan dat die ingreep er gaat komen.
"Ik vind deze cijfers zorgelijk", zegt Keijzer in een schriftelijke reactie. "Ik wil voorkomen dat deze trend doorzet en er te weinig aanbod komt in de betaalbare huur. Daarom onderzoek ik momenteel mogelijkheden om particuliere verhuurders meer flexibiliteit te bieden. Betaalbaar verhuren moet rendabel zijn voor particuliere verhuurders."
Keijzer wil eind maart bekend maken wat ze precies gaat doen om particuliere verhuurders te helpen.
Tweede Kamer laatste woord
Maar het is de vraag of de Tweede Kamer ook wil ingrijpen. Want toen de Wet betaalbare huur werd aangenomen, was al ingecalculeerd dat tienduizenden huurhuizen verkocht zouden worden, oplopend tot 160.000 woningen in de eerste jaren na invoering van de wet. En de Kamermeerderheid die toen voor de wet stemde, is er nu nog steeds.
Verlaag de belastingen
Als de minister de regels aanpast, laat dat dan niet ten koste gaan van de huurders. Dat is de oproep van de Woonbond, Aedes (woningcorporaties) en de Vereniging Nederlandse Gemeenten.
De drie organisaties wijzen erop dat het voor de woningmarkt van belang is dat er stabiliteit heerst en dat regels niet elk jaar weer worden aangepast.
Minister Keijzer kan beter de belastingen op het verhuren van een woning verlagen, als zij investeerders naar de Nederlandse woningmarkt wil lokken. "Dat heeft een veel grotere impact op het verdienmodel van deze verhuurders en bovendien zadelt het huurders niet op met onredelijk hoge huurprijzen", aldus Aedes, VNG en de Woonbond.
In de RTL Z Huizenindex wees ook hoogleraar Peter Boelhouwer onlangs al op het feit dat de overheid de problemen op de woningmarkt deels in stand houdt door hoge belastingen.
