Fors minder nieuwbouw verwacht in 2023
De bouw in Nederland staat voor een behoorlijke krimp in 2023. Het aantal afgegeven afbouwcertificaten die noodzakelijk zijn voor een bouwaanvraag, ligt 20 procent lager dan vorig jaar. Dat blijkt uit de Thermometer Koopwoningen van WoningBouwersNL, een vereniging van woningbouwspecialisten met 190 leden die betrokken zijn bij 80 procent van de nieuwbouw in Nederland.
Dit jaar komen er 71.000 nieuwbouwwoningen bij; de verwachting is dat de teller voor 2023 onder de 60.000 blijft steken.
Dat is geen goed nieuws voor het kabinet. Om de problemen op de huizenmarkt aan te pakken kondigde het kabinet in 2021 aan dat er in 10 jaar tijd 1 miljoen woningen bij moeten komen. Dat komt neer op gemiddeld 100.000 nieuwe woningen per jaar.
Afkoeling
Verzekeraars verlenen afbouwcertificaten aan aannemers zodat woningen worden afgebouwd bij een faillissement van de aannemer. "Aannemers krijgen een afbouwcertificaat van een bouwverzekeraar als ze 70 procent van een nieuwbouwproject hebben verkocht", legt Coen van Rooyen, algemeen directeur van WoningBouwersNL uit.
"Na de afgifte van het afbouwcertificaat wordt de vergunningaanvraag gedaan." Simpel gezegd, zonder afbouwcertificaat geen nieuwbouw.
"De markt voor nieuwbouwwoningen koelt dus af. Afbouwcertificaten zitten helemaal in het begin van een nieuwbouwproject en zijn een sterke indicator voor waar de markt naartoe gaat", zegt Van Rooyen.
Bouwen wordt duurder
Bouwend Nederland, de vereniging van bouw- en infrabedrijven, ziet dezelfde problemen. "Het aantal verleende afbouwcertificaten is inderdaad een indicator voor de hoeveelheid woningen dat in de nabije toekomst zal worden gebouwd", benadrukt Ruben Heezen, belangenbehartiger bij Bouwend Nederland.
"Ook voor de middellange termijn zien we nog niet de gewenste toename om de kabinetsambities van 1 miljoen huizen in de komende tien jaar te kunnen bouwen.”
Drie verzekeraars staat garant voor de bouw in Nederland: Woningborg, SWK en Bouwgarant. Van Rooyen ziet een aantal verklaringen voor de stagnatie in de bouw. "Allereerst wordt een huis bouwen duurder door de gestegen bouwkosten. Grote institutionele projectontwikkelaars en woningcorporaties gaan terug naar de tekentafel."
Oorlog, stikstofregels en bouwlocaties
Heezen van Bouwend Nederland voegt hieraan toe dat de gestegen bouwkosten niet alleen veroorzaakt worden door de Russische invasie in Oekraïne die de prijzen van veel grondstoffen opdrijft. De betaalbaarheid komt volgens Bouwend Nederland ook onnodig onder druk te staan als opdrachtgevers, bovenop het wettelijke Bouwbesluit, aanvullende eisen stellen op het gebied van energiezuinigheid en milieu-eisen.
Daarnaast wijst algemeen directeur van WoningBouwersNL op een dieper liggend probleem: te weinig bouwlocaties. "Van veel potentiële bouwlocaties is het bestemmingsplan nog niet vastgesteld. Deze trajecten duren tegenwoordig langer door een groot ambtenarentekort."
En de ambtenaren die wel aan bestemmingsplannen werken, hebben met een hoge werkdruk en allemaal extra regels te maken, aldus Van Rooyen.
"Denk hierbij aan de nieuwe stikstofregels en de gevolgen van het Varkens In Nood-arrest. Voorheen konden alleen partijen die officieel een reactie hebben gegeven op een bestemmingsplan in het voortraject na afloop naar de rechter stappen", legt Van Rooyen uit.
"Dat bleek in strijd met de Europese regels, nu mag iedereen naar de rechter en dat kost veel meer tijd.
Wat is het stikstofprobleem ook alweer? We leggen het in 1 minuut uit in de video hieronder:
Zorgen
Ook het Didam-arrest uit november 2021 leidt volgens Van Rooyen tot veel vertraging. "Voorheen kon een gemeente met 1 projectontwikkelaar zaken doen. Nu moet een aanbesteding volgen zodat alle partijen een kans krijgen", zegt hij.
Bouwend Nederland maakt zich zorgen. "We zien veel onzekerheden in de woningmarkt door het tekort aan haalbare bouwplannen, lange doorlooptijd van vergunningen en een opeenstapeling van eisen. De sector is op zoek naar continuïteit om het woningtekort terug te dringen en meer betaalbare woningen te kunnen bouwen", concludeert Heezen.
"Het kabinet heeft de juiste ambities, maar het succes van de aanpak en het halen van de ambities valt of staat met de haalbaarheid van de bouwplannen die provincies op tafel leggen. Gebruik de kennis van de markt om per project de haalbaarheid te toetsen en processen te versnellen."