Huizen worden (eventjes) goedkoper, maar lang kunnen we daar niet van genieten
Nu horen we nog overal het geluid van heipalen, boor- en zaagmachines, maar volgend jaar krijgt ook de bouwsector harde klappen door de coronacrisis. Voor consumenten die een huis willen kopen is dat tijdelijk goed nieuws. Op lange termijn neemt de woningschaarste echter alleen maar toe en zullen ook de prijzen stijgen.
De bouw van woningen valt volgend jaar stil, denkt Madeline Buijs, senior sectoreconoom Bouw en Vastgoed van ABN Amro dat een sectoranalyse over de bouw publiceert. We kopen namelijk geen woning als we onzeker zijn over onze financiële situatie.
"Het consumentenvertrouwen is van 3 naar -38 gezakt als het gaat om de vraag of consumenten grote uitgiftes willen doen. Dat zal een effect hebben op de huizenprijzen, waardoor projectontwikkelaars minder zin hebben om woningen te bouwen."
Volgend jaar lagere vraagprijzen woningmarkt
Dat zie je nu nog niet terug in de vraagprijzen. Er worden nog altijd gigantische bedragen voor woningen neergelegd en ook steeds meer rijtjeshuizen zijn meer dan 1 miljoen euro waard.
Een daling van het consumentenvertrouwen loopt altijd maanden voor op een daling van de huizenprijzen, stelt Buijs. Dat komt ook omdat de overheid met allerlei maatregelen zoals de NOW mensen aan het werk probeert te houden.
"Bij de vorige crisis was het dieptepunt op de woningmarkt zelfs pas na 58 maanden bereikt. Er zijn nog genoeg mensen op zoek naar een woning, dus de prijzen dalen niet meteen. Dat gebeurt pas als als een crisis langer aanhoudt en we het in onze portemonnee terugzien."
Daling van huizenprijzen verwacht
ABN Amro verwacht dat de huizenprijzen volgend jaar wel zullen dalen. Dat is goed nieuws voor de kopende consument, maar alleen op korte termijn. Als projectontwikkelaars namelijk doordat de winsten dalen tijdelijk geen of minder huizen bouwen, zal op lange termijn het woningtekort verder oplopen met (opnieuw) hoge prijzen als gevolg. En de nieuwbouw van woningen liep al terug door de PFAS en stikstofcrisis.
Idealiter staat de bouw van woningen helemaal los van conjunctuureffecten, zegt Buijs. "De bevolking groeit hard. Je moet altijd blijven bouwen, ook bij een crisis. Maar projectontwikkelaars hebben natuurlijk een winstoogmerk, dus wachten dan liever even."
Woningcorporaties
Het zou goed zijn als in ieder geval woningcorporaties blijven doorbouwen, zegt Buijs. "Doordat zij geen winstbejag hebben, is het eenvoudiger om tijdens een crisis woningen te blijven bouwen en zo de bouwsector een steun in de rug te geven."
Brancheverenigingen, overheid en de bouw-en technieksector tekenden in april de verklaring 'Samen doorbouwen aan Nederland', waarin staat dat ze alles op alles zetten om aan de grote vraag naar woningen te voldoen en tegelijkertijd te verduurzamen. Die verklaring is ook door Aedes, de landelijke branchevereniging van woningcorporaties getekend.
"Woningbouwverenigingen moeten wel voldoende financiële armslag hebben", meent ABN Amro.
Verhuurdersheffing onder de loep
De onderzoekers pleiten er dan ook voor om de verhuurdersheffing onder de loep te nemen. Bij deze heffing die in 2013 is ingevoerd betalen woningcorporaties over de WOZ-waarde van hun huurwoningen een bedrag aan de staat. Die wilde daarmee de staatskas vullen. Het gaat inmiddels om 1,7 miljard euro per jaar.
"Corporaties zijn daarna minder gaan bouwen. In 2019 werd bijna 16 procent van de nieuwe woningen waarvoor een vergunning is afgegeven gebouwd in opdracht van woningcorporaties. Voor het invoeren van de verhuurdersheffing lag dit nog rond de 30 procent," becijfert ABN Amro.
Over de periode 2013-2023 komt dit neer op woningen die er niet komen. Buijs: "Dit is het moment om nieuwbouw door woningcorporaties te stimuleren in plaats van te belasten."
Renovaties uitgesteld
De coronacrisis zal bovendien invloed hebben op de renovatie van woningen. Veel consumenten zullen terughoudend zijn om bouwpersoneel over de vloer te krijgen, omdat het in een woning moeilijk is om anderhalve meter afstand te houden. Uit een enquête van ABN Amro blijkt dat 20 procent van de consumenten alleen een installateur of aannemer wil inhuren als die anderhalve meter afstand kunnen houden.
Door die afstandseis gaat de bouw ook langzamer, stelt de bank. Sommige klussen kun je nu eenmaal veel sneller met twee personen uitvoeren, die naast elkaar staan. Buijs: "En bouwvakkers moeten nu in smalle stukken op elkaar wachten, ook dat kost tijd. Verder zijn veel Oost-Europeanen terug naar huis gegaan. En Nederlandse bouwvakkers moeten met verkoudheidsklachten thuisblijven. "
Haperende aanlevering bouwmaterialen
De bouwsector krijgt het zwaar, blijkt verder uit de sectoranalyse van ABN Amro.
Het gebrek aan vertrouwen bij de consument is niet de enige tegenvaller. Ook zijn bouwmaterialen schaars. metaalindustrie wordt qua toelevering het hardst getroffen, omdat de aanvoer vanuit China hapert. "Ongeveer de helft van de bouwbedrijven heeft problemen met de aanvoer van bouwmaterialen. Bij ongeveer 20 procent van de bouwbedrijven leidt dit tot vertraging in projecten", zo stelt ABN Amro in een sectorprognose.
Daar komt nog bij dat bezwaarprocedures bij de Nederlandse overheid ook deels stilliggen. De Raad van State pakt tijdelijk alleen spoedprocedures op, waardoor op veel plaatsen de schop nog niet de grond in kan.